Post By：2009/12/28 8:36:17
[tag]一线,租金,城市[/tag]牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%
阅读(50192) 评论(353) 发表时间：2009年12月27日 12:07
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[table=98%][tr][td][img]/ac/b.gif[/img] [img]/ac/b.gif[/img] 牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%
看一个城市房价的高低，除了房价收入比、住房空置率以外，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，利率为[size=3]1.5%[/size]，正常经济状态下[size=3]CPI[/size]为[size=3]1%[/size]，住房的租金率一般为[size=3]7%[/size]，投资回报率一般可以达到[size=3]4.5%[/size]，除掉契税大约有[size=3]3%[/size]以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到[size=3]7%[/size]的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，就没有投资的价值，房价就存在泡沫。对中国一线城市来说，[size=3]100[/size]万的房子，一年的正常租金应该达到[size=3]7[/size]万。
但是，中国一线城市的住房租金率能够达到[size=3]7%[/size]的，几乎没有。开发商说的投资型购房完全的是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损。中国的利率是[size=3]5.7%[/size]，假定正常经济发展状态下[size=3]CPI[/size]是[size=3]2%[/size]，也就是说，如果用住房是作为投资，正常的租金收益率应该达到[size=3]9.7%[/size]，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个幌子，大家都是为了投机，博短期差价。
最近，《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租[size=3]3.2[/size]万元位居榜首，香港以[size=3]2.6[/size]万元位居第二，北京则以平均月租金[size=3]2.5[/size]万元名列“探花”。福布斯的这种以纯粹单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，没有面积的大小，没有总价的高低，笼统的冠以月租金不太科学，也没有价值。
住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。[size=3]2007[/size]年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼是[size=3]98[/size]美元每平方米，[size=3]2008[/size]年跌至[size=3]38[/size]美元每平方米，现在略有回升，大约为[size=3]48[/size]美元每平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反应。[size=3]2004[/size]年之前，在北京上海深圳广州四个一线城市，同等地区同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；[size=3]2006[/size]年，一线城市同等地区同等品质的住宅和写字楼价格相等；[size=3]2009[/size]年，一线城市同等地段同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。
同时位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达[size=3]12[/size]万每平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品的租金是多少呢？现在才[size=3]36[/size]美元每平方米，比金茂大厦现在的租金低[size=3]30%[/size]左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加来保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。
老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京上海深圳广州空置率已经高达[size=3]40%[/size]，继续造房子继续有人买继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：
高档酒店式公寓
项目 位置 面积 租金（元[size=3]/[/size]月）
国贸公寓 朝阳区建国门外大街[size=3]1[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]132[/size]平米[size=3] 25000
[/size]东方广场 东长安街[size=3]1[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3] 25000
[/size]嘉里公寓 光华路[size=3]1[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]160[/size]平米[size=3] 28000[/size]
高档公寓
项目 位置 面积 租金（元[size=3]/[/size]月）
银泰中心柏悦居 朝阳区建外大街[size=3]2[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]132[/size]平米[size=3] 18000
[/size]金地国际花园 建国路郎家园[size=3]15[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]140[/size]平米[size=3] 15000
[/size]棕榈泉花园 朝阳公园南门[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]140[/size]平米[size=3] 13000[/size]
[size=3]CBD[/size]公寓
项目 位置 面积 租金（元[size=3]/[/size]月）
建外[size=3]SOHO [/size]光华路甲[size=3]8[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]146[/size]平米[size=3] 10000
[/size]财富中心 东三环中路[size=3]7[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]137[/size]平米[size=3] 11000
[/size]温莎大道 光华路西里乙[size=3]2[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3] 9000[/size]
泛[size=3]CBD[/size]公寓
项目 位置 面积 租金（元[size=3]/[/size]月）
观湖国际 朝阳公园桥东北角[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]118[/size]平米[size=3] 7000
[/size]远洋天地 慈云寺桥东南角[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3] 5000
[/size]苹果社区 百子湾南[size=3]2[/size]路[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]110[/size]平米[size=3] 5500 [/size]
举一个例子，银泰中心现在售价[size=3]10[/size]万一平方米，[size=3]132[/size]平米是[size=3]1320[/size]万元，年租金合理状况应该为[size=3]90[/size]万，平均每月不低于[size=3]7.5[/size]万，但实际的租金仅为[size=3]1.8[/size]万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖[size=3]260[/size]万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去[size=3]80%[/size]。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌去[size=3]80%[/size]。这一天会很快到来。
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