楼市调控在近期疾风骤雨，房价走势却仍扑朔迷离，调控政策在金融领域是否又要动大手笔?这是个引发市场聚焦与担忧的问题。【传发改委正起草楼市新文件

    2010年4月，楼市遭遇“史上最严厉”调控，全国特别是一线城市成交量惨跌，但是房价依旧坚挺。市场人士分析，管理层或将出台在力度和范围上更严厉的调控新政，剑指高房价。

    对于目前调控的执行情况，银行人士认为，银行并没有“躲猫猫”;由于感觉到管理层调控的决心，有些中小银行已暂停房贷业务。

    或有后续新政跟进

    上周有报道称，国家发改委正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将大于不久前出台的 “新国十条”。而新政的出台时间，将视本次楼市调控情况而定，如果调控达不到预期，将会很快出台。

    虽然该传闻并没有得到相关部门的肯定，住房和城乡建设部也于昨日(5月17日)表示目前并无楼市调控新政出台，但更严厉的楼市调控措施又将出台的风声近日却愈演愈烈，直接触动市场敏感的神经。

    “4月出台的楼市调控政策主要是抑制房价的过快上涨，这一点要与使房价马上下跌要区分开来。”中国社科院经济学博士付立春在接受《每日经济新闻》采访时指出，如果房价还是持续过快上涨，调控政策并没有达到目的，后续的调控政策肯定还会跟进。

    付立春表示，四月的楼市调控风暴，主要是看房价的过快上涨能不能被有效抑制，而不是马上就要房价过快下跌。“过快下跌首先是不太现实，其次对银行等机构会造成危机性的不良影响。”他指出。

    记者发现，虽然楼市调控下住宅成交量出现惨跌，但此前疯涨的房价如今却依然坚挺，二线城市大多数楼盘非但没有降价，甚至有继续上涨的势头。

    对此，付立春分析说，个别二线城市在经历调控的过程中，需要传递的周期和时间，不可能立刻急刹车。目前各别城市的房价还在过快上涨，可能是因为政策没有跟上或者执行不够。他认为，地方政府有必要针对各自的情况制定地方版的楼市调控政策。

    兴业银行首席经济学家鲁政委在接受《每日经济新闻》采访时也指出，此轮的地产调控风暴较以往不同的是，地产商对政策要达到的目的很清楚，而调控的效果需要时间来验证，并不一定能让房价快速下降。

    调控不能急功近利

    自2009年底，从“国四条”、“国十一条”到近期的“新国十条”，一系列的“政策重拳”出台都旨在勒住高价房疯涨的缰绳。随着北京等一线城市楼市调控政策的严厉出台，更让市场看到从中央到地方调控楼市的决心。

    “房价跟股票一样，不是说想调到哪个价位就调到哪个价位，政策上只能等等看看，如果楼市调控政策一出台，房价第二天就能掉下来，那这个政策就太牛了。”鲁政委向《每日经济新闻》记者指出，楼市调控政策的效果需要时间验证，任何经济政策的出台都不能马上解决问题，不能过于急功近利，也不能操之过急，目前最可能的政策操作就是“等等看看”。

    鲁政委进一步分析称，政策在相当短的时间里，不可能马上出效果，开发商的资金链也不可能马上就断，目前楼市的成交量开始萎缩，虽然还不能确认房价是否下跌，但这也可能是房价即将出现变化的前兆。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生近日也向《每日经济新闻》记者表示，对于后续政策的出台，不能“操之过急”。她认为，至少要等到今年第三季度，才能准确地判断本轮政策的效果，并做出进一步的决策。

    一位接近国土部的专家也向记者表示，旨在扩大政策性住房用地供应、打击囤地炒地的土地政策已基本出台完毕，重在执行，近期不太可能在土地政策上做出调整。 
     银行没有“躲猫猫”

    有业内观点认为，一旦此次楼市调控不明显，银行在实施新政时执行力度可能执行不足，存在 “松绑”现象，而在下一轮更严厉的调控政策中，可能首先利用金融这把利剑。

    对此，某股份制商业银行房贷负责人告诉《每日经济新闻》记者，银行也“嗅”到管理层调控的决心，谁也不敢“顶风作案”违规操作，一些中小银行已暂停房贷业务。

    鲁政委也指出，银行在此轮楼市调控中并未“躲猫猫”，在第三套房的停贷方面和房贷利率首付方面也都严格执行。

    同时，鲁政委还表示，从中长期来看，还是应该增加房屋的供应，以分流投资的需求，解决楼市的本质问题。他补充道，目前楼市的投资需求如此旺盛，如果金融市场有丰富的金融投资产品，引导这部分资金分流，或许楼市的供需也能得到一定的缓解。

    付立春指出，现有的楼市调控政策趋于温和、稳定，如果能真正稳定实施的话效果也将会明显。如果进一步抑制楼市贷款的话，由于政策的出台是指导性的，对金融秩序的影响会较大。

    他表示，如果房价近期过快上涨的现象能得到抑制，同时有小幅回落的话，这个局面是比较理想的，对投资、投机的“挤出效应”也比较明显。(张玮)

    业内观点

    “国十条”配套政策仍待出台

    每经记者 张敏 发自北京

    “上海对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等目前还在研究，具体方案还没有正式确定。”针对上海市即将开征房产税的说法，新华社近日作出上述报道。

    事实上，在“国十条”出台一个月后，各界对于其配套政策的猜测不断，其中既包括备受关注的房产税，也包括尚未出台的二套房认定标准。

    根据《每日经济新闻》记者的采访，多数业内人士认为，房产税的开征或仅限于上海等个别房价上涨过快城市，难以在全国推广。在政策观察期的近两三个月内，“重磅”政策不太可能出台。

    房产税或仅限上海

    上海市住房保障和房屋管理局相关负责人近日表示，上海的调控细则正在制定过程中。

    该人士表示，新政将对自住性购房需求予以鼓励，确保其不受影响;对投资投机性购房需求则会从严抑制，以遏制房价过快上涨的势头。

    从上述表态中，容易看出上海市相关部门的态度，但对于房产税何时出台，则难以得出确切的信息。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，尽管难度较大，上海市仍有可能在近期出台房产税，但短期内向全国推广的可能性不大。

    他表示，作为调控市场的重磅政策，房产税的出台主要面向个别“房价上涨过快”的城市，对于全国大多数城市而言，目前尚不适合出台。

    中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞也认为，开征房产税需要两个基本条件：城市不动产产权确认、不动产资产评估。他表示，在我国城市化进程快速推进的阶段，上述两个问题还难以解决，使得开征房产税的难度加大。

    他同时表示，作为试点城市，上海出台房产税的主要目的在于观察政策效果，短期内不大可能推开。

    多数业内人士认为，房产税作为已有税种，比物业税更易操作，其开征也变得较为可行。

    据了解，我国的房产税于1986年起征，征收范围为营业性房产。依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。

    对于近期 “房产税或先从增量房起征”的传言，上海市相关部门尚未做出明确回应。

    二套房细则“照顾”改善型需求

    同样备受关注的，还有二套房的认定标准。按照“国十条”的规定，“贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”这被认为是最有力的调控措施。

    “二套房细则认定需考虑改善型需求。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受记者采访时说。

    据了解，二套房的认定目前由住建部牵头，联合银监会、央行制定细则。但此前，银监会银行监管一部主任杨家才向媒体表示，二套房“认房不认贷”，即第二套住房认定标准以房屋数量为限，以家庭为单位，不再以银行信贷记录为准。

    一位接近住建部的人士表示，上世纪90年代末的公房、房改房比较旧，人均居住面积也很小，这部分人在改善住房状况时，不应受到政策的限制。与之相应的，“小房子换大房子，旧房子换新房子”也应得到支持。

    牛凤瑞也认为，我国的居民目前的大部分需求都是改善型需求，需要支持。

    住建部副部长齐骥在近日做客中国政府网时表示，二套房的认定标准还在制定中。鉴于一些城市房屋登记信息系统尚不完善，实际操作中，还需要其他信息作为补充。

    上述接近住建部的人士表示，由于改善型需求在市场中占比较大，住建部在拟定认定标准时应该予以考虑。